Aménagement du port du Havre : la réussite de M WANG EURASIA GROUPE

 

 

Un entrepreneur breton annule sa poursuite en justice vers le magnat chinois de l’immobilier M. Hsueh Sheng Wang, dit « M. Wang » d’Eurasia Groupe

 

En jeu : l’aménagement d’une partie du port du Havre

C’est une bonne affaire pour le port du Havre : un riche homme d’affaires chinois porteur de nombreux projets, des rendements locatifs importants

 

  1. WANG, Eurasia Groupe

 

 

 

 

La stratégie de la Société repose sur une politique active d’entretien et de valorisation de son patrimoine, une gestion dynamique des baux, et une capacité à identifier et à réaliser des projets d’investissements cohérents.

 

Ces ambitions stratégiques s’articulent autour de plusieurs axes :

–    Poursuivre la valorisation de son portefeuille actuel par un programme pluriannuel cohérent d’entretien, de rénovation et de restructuration des actifs (notamment à l’occasion des départs des locataires) ;
–    Développer la politique de location d’actifs à fort potentiel auprès de sociétés foncières ; actifs destinés à être sous loués par la Société après travaux d’aménagement pour fractionnement en plusieurs lots ;
–    Maintenir une politique de gestion locative efficace assurant à la Société des taux d’occupation et de recouvrement de loyers élevés (suivi régulier de la solvabilité de ses locataires, anticipation de leurs besoins, des prochains départs et arrivées, des restructurations nécessaires) ;
–    Accroître la rentabilité de ses actifs par une gestion dynamique des baux à l’occasion notamment des négociations avec les sociétés foncières lors de la prise en location par la Société de biens qu’elle entend sous louer, des relocations et des renouvellements de baux ;
–    Mener une politique d’investissement ciblée sur les actifs à fort potentiel de revalorisation toujours en zone périphérique et sur des axes attractifs (sur des zones à forte accessibilité ou à proximité d’importants bassins de consommation et qui présentent un bon potentiel de commercialisation) ;
–    Arbitrer les actifs dont le potentiel de revalorisation est atteint ou qui pourraient ne plus correspondre aux critères d’investissement ;
–    Diversifier son patrimoine en élargissant d’une part la nature des lots proposés (acquisition d’un premier hôtel fin 2008) et d’autre part la localisation géographiques (projet d’acquisition d’un bâtiment à Trappes pour le second semestre 2009) ;
–    Gérer activement la dette bancaire, avec une stratégie consistant à mettre en place un financement dédié pour chaque nouvelle acquisition, sur des durées relativement longues et de manière à optimiser le taux de rendement interne de chaque investissement. Afin d’optimiser son exposition au risque et sa structure financière, la Société peut réaliser le cas échéant des opérations de couverture, de restructuration de sa dette, de refinancement d’actifs…

  1. WANG, EurasiaGroupe

 

Les années 90 : l’import de produits d’origine asiatique

Basée à Cambrai (59), la société EURASIA GROUPE (anciennement BONY SARL) créée en 1993 par la Monsieur WANG et sa famille a pour activité la vente de produits d’import de type textile, maroquinerie, gadgets etc.

Peu de temps après, un ami de Monsieur WANG, propriétaire d’un fonds de commerce à Douai (vente de produits de grandes marques comme Lacoste, Nike, Adidas etc.), part à la retraite et propose à Monsieur WANG de lui racheter ledit fonds de commerce. Monsieur WANG saisit alors cette opportunité et rachète le fonds de commerce en 1994, contribuant ainsi à la croissance du chiffre d’affaires de la Société.

La Société s’est développée de manière exponentielle avec un volume de vente atteignant 20 M€ de chiffre d’affaires annuel. La Société est en charge d’approvisionner en produits d’importation les comités d’entreprises des sociétés Alcatel et Crédit Agricole et importe dès 1995 du textile pour les chaînes de magasins Kiabi, Auchan, Babou, Intermarché, La Foire Fouille, Pimkie, Bonnes Affaires, etc.

En 1998, la Société rachète une chaine de 12 magasins localisée dans le Nord.

En 2001, la Société réalise sa première acquisition en Ile de France en procédant au rachat d’une société alors en redressement judiciaire. Cette société, alors cliente d’EURASIA GROUPE, était spécialisée dans la production et la vente de produits luminaires à destination des grandes surfaces de bricolage (Castorama, Conforama, But).

·    2000 – 2003 : le tournant vers l’activité de foncière

L’acquisition de cette société de production de luminaires et des ateliers de fabrication marque le virage pris par le management vers l’activité d’acquisition et location de biens immobiliers.

La nouvelle orientation stratégique est désormais mise en place : on assiste à la fin progressive de l’activité d’import pour s’orienter vers une activité de gestion de parcs immobiliers localisés dans la proche banlieue nord parisienne.

Dès 2003, la société EURASIA IMPORT, l’un des plus importants grossistes, localisée à Aubervilliers (93) est acquise afin de poursuivre le développement de l’activité immobilière. Au début du second semestre du même exercice, le Groupe procède au rachat de la société CAMA France (également localisée à Aubervilliers) et débute ainsi sa stratégie de « fractionnement » en transformant les 3 lots constituant CAMA France en 12 lots distincts, loués à ses clients, pour les aider à avoir chacun leur propre magasin et en faire des petits et moyens grossistes qui assurent l’écoulement des marchandises.

Le résultat de cette stratégie de fractionnement des lots prouve que les revenus fonciers sont plus importants que les bénéfices provenant de l’activité négoce ce qui conduit le dirigeant de la Société à débuter une activité de sous-location de biens immobiliers.

·    2003 – 2005 : l’accélération du modèle

Pour faire face au nombre croissant de clients / locataires (dont la progression est liée à l’acquisition de CAMA France) et à l’absence d’un espace suffisant dans les boutiques pour stocker leurs produits destinés à la vente, le Groupe décide en 2004 de louer un complexe d’entrepôts situé à La Courneuve (93) et d’une surface totale d’environ 20 000 m2. Le Groupe « fractionne » alors l’entrepôt en plusieurs lots qu’il sous loue ensuite à ses clients afin qu’ils puissent constituer un stock plus large de produits.

·    2005 – 2009 : la montée en puissance

Dix huit mois à peine après son arrivé à Aubervilliers, le parc de lots à louer par EURASIA GROUPE est saturé. L’ensemble des locataires qui dispose généralement d’une surface de show room recherche des espaces d’entreposage. EURASIA GROUPE décide alors, fin 2005, de louer un second entrepôt à La Courneuve (93) qu’elle va ensuite sous louer à ses clients, après fractionnement.

Le modèle économique d’EURASIA GROUPE connaît un réel succès dès 2005 et les dirigeants souhaitent orienter le Groupe comme le spécialiste de la mise à disposition de « package » complet (show room + entrepôts de taille importante) pour sa clientèle principalement située à Aubervilliers, Paris 11ème et quartier du Temple à Paris.

En juillet 2005, le Groupe procède à l’acquisition des entrepôts situés à La Courneuve (93) qu’il louait alors à la société RIWA et qu’il sous louait à ses clients.

Pour assoir sa stratégie, le Groupe procède 7 mois plus tard à l’acquisition de la société LEM 888, alors le plus grand centre d’importateur d’Europe, et prend ainsi possession de 70 lots de magasins en show-room à Aubervilliers. Le Groupe propose une offre globale de services et prend en location un certains nombre d’entrepôts destinés à la sous location.

L’activité « négoce » qui n’entre plus du tout dans le cœur de métier du Groupe est arrêtée en 2006.
EURASIA GROUPE exerce à présent uniquement une activité de gestion immobilière.

Début 2008, la SCI ZAIS est créée et totalise plus de 17 400 m2 de surface locative. La SCI ZAIS compte parmi ses locataires des institutions comme le Pôle Emploi, la Maison de l’Emploi, l’Ecole Greta etc.

Toujours en 2008, le Groupe procède par l’intermédiaire de la SCI EURASIA, filiale à 100% du Groupe, à l’acquisition des actifs immobiliers dans le domaine du Port Autonome de Paris à Gennevilliers. Cet ensemble de 15 873 m2 est occupé par deux sociétés cotées en bourse (Plastic Omnium et Simo International).

Désormais, le principal critère de sélection des actifs immobiliers à acquérir, réside dans la solvabilité et la notoriété des locataires déjà en place pour sécuriser au maximum les investissements, sans omettre pour autant les autres critères classiques du métier.

Afin de ne pas revêtir un profil « mono activité », les dirigeants du Groupe décident de démarrer fin 2008 une activité de promotion hôtelière et le Groupe acquière en octobre un premier un hôtel d’une capacité totale de 43 chambres situé à Bonneuil-sur-Marne (94)

Fin 2008, le Groupe récence environ 350 locataires et assure différentes prestations de service comme :

–    Gardiennage / sécurité,
–    Déménagement et emménagement des locataires,
–    Entretien / rénovation des actifs,
–    Collecte et recyclage des déchets.

Début 2009, la société TRANSPLEX qui possède 18 magasins et totalise plus de 3 095 m2 de surface locative, est acquise par le Groupe.

Dans la continuité de cette acquisition, le Groupe acquière en août 2009, un ensemble immobilier localisé à Aulnay sous Bois (93) de près de 15 873 m2.

Le Groupe prévoit d’acquérir, d’ici la fin 2009, des actifs immobiliers d’une surface totale de
17 515 m2 dans la Zone Industrielle de Trappes Elancourt et le site des entrepôts SAGE au Havre représentant 75 000 m²..

Au terme de l’exercice 2009, le parc immobilier géré par le Groupe est de 253 485 m2, totalisant 522 locataires, ce qui positionne le groupe comme un acteur important du marché en France.

 

 

 

 

 

Tout commence en 2011. L’homme d’affaires chinois Hsueh Sheng Wang, à la tête d’Eurasia Groupe, rachète en grande pompe à la municipalité du Havre, en Seine-Maritime, 79 000 m² d’entrepôts désaffectés, idéalement situés près du port. Son ambition affichée est d’en faire un grand centre d’import-export avec la Chine. Son empire immobilier commercial, situé à Aubervilliers, en Seine-Saint-Denis, lui en donne les moyens. L’acte de vente de 7 M€ est signé sous l’oeil des caméras de télévision, à l’hôtel de ville, par le maire de l’époque, un certain Edouard Philippe. Très enthousiaste, ce dernier promet la création de 600 à 700 emplois.

 

Une fois les entrepôts divisés en lots, Hsueh Sheng Wang les met sur le marché. L’un des premiers acquéreurs à sortir son portefeuille est cet entrepreneur breton, qui souhaite garder l’anonymat. En 2013, il achète deux cellules commerciales pour la somme de 800 000 €, dans l’optique de les louer.

 

empoché au Havre au moins 26 M€ à la suite de la cession de plusieurs lots, selon le rapport d’activité 2014 et d’autres ventes ont eu lieu depuis.

 

«Je voulais aider la France» Hshueh Shen Wang, promoteur immobilier

En 2006, la ville du Havre fait l’acquisition de 79 000 m 2 d’entrepôts situés sur le port. Coût de l’opération : 7,5 M€. Mais, pendant les quatre années qui suivent, aucun projet ne voit le jour. Si bien qu’en 2010 la mairie, emmenée alors par le futur Premier ministre Edouard Philippe, décide de vendre toute cette zone à Hsueh Sheng Wang. Ce dernier promet des aménagements considérables et laisse entrevoir des perspectives alléchantes pour le développement économique de la ville.

Du côté de la mairie, on se retranche derrière le fait que le site est aujourd’hui privé. Quant à M. Wang, joint par téléphone, il assure qu’il n’a jamais promis de créer des emplois. « La municipalité était bien contente de vendre pour ne plus payer de taxe foncière. Je voulais investir pour aider la France mais Le Havre est un endroit qu’on ne peut pas développer. »